¿Cuánto cuesta una reforma integral?

Una reforma integral de una vivienda en la Marina Alta cuesta entre 2.000 y 2.500 € por metro cuadrado, con proyecto, licencia y obra. Una casa de 150 m² se mueve, por tanto, en el orden de los 300.000 €.

Esa es la cifra real que casi nadie publica, y que ni siquiera se dice en la primera reunión, ni en el primer presupuesto. Ningún constructor quiere que salgas corriendo en la primera visita y escojas el siguiente presupuesto. La estrategia siempre es la misma: presupuesto genérico, unas cuantas líneas por oficio, sin mucha descripción, sin calidades y un total. Todos son iguales. Por eso, aunque el primer presupuesto te resulte raro, al pedir un par más y ver que todos son similares, te empieza a parecer normal. Entonces eliges uno: el que parece con más experiencia, incluso algún amigo te ha hablado bien de él. No es el más barato, tampoco el más caro (regla infalible).

Empieza la obra y a las semanas ya sale la palabra mágica. EXTRA.

No me entiendas mal: en una reforma siempre hay cosas inesperadas e inevitablemente va a haber gastos adicionales. Pero yo hablo del gasto EXTRA como estrategia del constructor medio para convertir un presupuesto de 800 €/m² en 2.500 €/m², que era el precio real que ya sabía desde el principio. Parece irreal, pero ya lo he visto demasiadas veces. Algo endémico, casi maquiavélico. Una crónica de un problema anunciado, que he visto muchas veces y que ya hace tiempo decidí que no iba a ser más testigo de esto.

El gasto extra lo asumes, aunque sea con reticencia, porque ya estás en medio de la obra y quieres que avance. No hay vuelta atrás: el coste hundido de despedir al constructor que tienes, volver a buscar y que ese mismo empiece, es enorme. Y con suerte tienes dinero y asumes esos gastos. ¿Y si no lo tienes? Te quedas con una obra empezada y con la certeza de que no puedes terminarla.

Bien. Dicho esto, vamos a explicar de dónde salen las cifras de una reforma.

De dónde sale el precio por metro cuadrado

Cuando digo 2.000–2.500 €/m² incluyo tres cosas que normalmente te presupuestan por separado, o directamente no te presupuestan: el proyecto, la tramitación de la licencia y la obra con todos los oficios. Si alguien te da un €/m² claramente más bajo, la primera pregunta es cuál de las tres falta. Suele faltar más de una.

Y ya que estamos hablando de lo que no se dice: lo que NO está dentro de esa cifra, para que no te lo encuentres luego. Las tasas del ayuntamiento (alrededor de un 5 % del presupuesto de obra) y las fianzas (en caso necesario), estudios previos que una villa suele necesitar si se amplía o se toca la estructura: geotécnico, catas y ensayos. Los seguros de la obra y las inspecciones obligatorias.

Hasta hace pocos años la cifra que se manejaba era de unos 800–1.500 €/m². Ha subido, y aquí ha subido más que en otros sitios, porque en la Marina Alta hay mucha más obra que oficios para hacerla. No es una opinión mía: tengo ahora mismo encima de la mesa dos presupuestos que me ha enseñado un cliente, de otras empresas, para una vivienda de unos 150 m². Los dos pasan de 300.000 €. Los dos caben en una página. Ninguno explica qué incluye.

Podría poner aquí una cifra más baja para que me escribas. Es lo que hace casi todo el mundo, y ya te he contado dónde acaba. Prefiero que sepas el número antes de conocerme.

«Pero he leído que una reforma integral cuesta 800 €/m²»

Sí, lo habrás leído. Si buscas en Google verás cifras de 600 a 1.500 €/m². Casi todas son de pisos de ciudad: sin parcela, sin estructura que tocar, sin proyecto de arquitectura, sin licencia mayor, con calidades medias. Para eso, y fuera de la Marina Alta, esas cifras pueden ser correctas.

Una villa de los 70 u 80 en Jávea, Moraira o Calpe es otra cosa. Tiene exteriores, saneamiento propio, huecos que abrir, un tejado al que subir, almacenes de materiales caros y un cliente exigente que quiere aerotermia, suelo radiante y una casa que no pierda calor por las ventanas. Para que te hagas una idea, una obra nueva aquí está sobre los 3.000 €/m². Lo que separa esa cifra de la reforma es la estructura completa nueva y la excavación. Todo lo demás, en una reforma integral bien hecha, se rehace igual.

Cuando alguien te ofrece reformar tu villa a 1.000 €/m², no ha encontrado una forma más barata de hacerlo. Ha encontrado una forma de no contártelo todo todavía.

Qué hace subir el precio de verdad

No es el mármol. O no solo el mármol. Estas son las cosas que, en mi experiencia, mueven una reforma de la parte baja de la horquilla a la parte alta, en el orden en que suelen aparecer.

La estructura

Casi todas las reformas integrales de una villa piden abrir huecos nuevos: unir salón y cocina, ampliar ventanas hacia el jardín. Cada hueco en un muro de carga o cerca de un pilar exige un refuerzo, y ese refuerzo exige un cálculo previo, a veces una cata para ver qué hay dentro, y un trabajo en obra delicado que no puede hacer cualquiera. Lo mismo con las terrazas elevadas o cualquier cosa que vuele o cargue sobre lo que ya existe. Si tu idea de reforma pasa por tocar la estructura —y en las villas de la zona pasa casi siempre— estás en la parte alta desde el primer día. Y esto, precisamente, es lo que nunca está en el presupuesto de una página.

Las instalaciones: un apartamento no es una villa

En una reforma integral se renuevan todas las instalaciones: electricidad, fontanería, saneamiento, climatización. Eso lo tiene cualquier vivienda. La diferencia está fuera. Un apartamento termina en su puerta. Una villa tiene parcela: pluviales, red de saneamiento propia, riego, iluminación exterior, acometidas que cruzan el jardín. Nada de eso se ve y todo cuesta. Dos casas de los mismos metros pueden tener presupuestos muy distintos solo por esto.

Y luego lo que hoy pide casi todo el mundo: aerotermia, suelo radiante, placas solares, domótica, sonido, ventilación con recuperador, descalcificador, chimenea de pellet. Ninguna es cara sola. Juntas, sí.

Aislamiento y ventanas

Aislar bien una casa de aquí construida hace treinta años es de lo mejor que puedes hacer con el dinero, y de lo que más se nota después: en la factura y en cómo se está dentro. Se hace por fuera con SATE o por dentro con trasdosados, y si tienes carretera o vecinos cerca, se añade aislamiento acústico.

Las ventanas son un capítulo grande. Hay muchísimas calidades. Nosotros trabajamos con dos: buena y muy buena. Ninguna es barata. La muy buena se pone por dos razones, y las dos se pagan: por diseño —marcos finos, carpintería empotrada en el muro o en el suelo, aperturas especiales, hojas grandes— o por una transmitancia térmica muy baja, que es lo que hace que la casa no pierda por las ventanas lo que ganas con el aislamiento. Muchas veces son las dos cosas a la vez.

La carpintería interior

Es lo que más sorprende cuando llega el presupuesto detallado, porque nadie lo tiene en la cabeza al principio. Puertas de suelo a techo, armarios empotrados, correderas italianas escondidas en el tabique, vestidores a medida. Todo eso se hace para tu casa, no sale de un catálogo, y se paga como tal. Una casa con la carpintería interior bien resuelta se nota nada más entrar. En el presupuesto también.

La cocina

Aquí está el rango más ancho de toda la obra. Una cocina puede costar 20.000 € o 100.000 € y las dos ser cocinas buenas. La diferencia son marcas y materiales: madera natural o laminado, mármol o compacto, electrodomésticos de gama alta o de gama profesional. Trabajamos con marcas de mucha calidad, pero dentro de cada una hay un recorrido enorme, y ese recorrido lo decides tú. Es donde más conviene decidir pronto y por escrito.

El exterior

Piscina nueva o reformada, jacuzzi, barbacoa de obra, revestimientos de piedra seca, pérgolas, suelos con piezas de gran formato. Cada uno es un pequeño proyecto dentro del proyecto. No son imprescindibles, pero si están en tu idea de casa, tienen que estar en el presupuesto desde el principio. No en el mes cuatro.

Lo que no ves en el presupuesto y te puede costar más que la obra

Hay una parte del precio que no es ni ladrillo ni ventana, y es la que más diferencia hay entre un constructor y otro: la gente que está en tu obra y cómo está.

En mi experiencia, casi todos los constructores de la zona tienen trabajadores en negro. Es la forma de dar el presupuesto de 800 €/m² del que hablábamos: sin nóminas, sin seguros, sin documentación de seguridad y salud, el número baja. Y mientras no pase nada, no pasa nada.

El problema es que en una obra pasan cosas. Estadísticamente, la probabilidad de un accidente en una obra no es baja. Y cuando ocurre con un trabajador sin dar de alta, el problema no es del constructor: es tuyo, que eres el dueño de la obra. Dinero, y en los casos graves, cárcel. No es una exageración de arquitecto agorero: es la ley, y lo he visto.

Lo que más abarata una reforma no está en la obra

Todo lo anterior se decide en una fase que mucha gente quiere saltarse: el proyecto. Es donde se estudia la estructura antes de abrir el hueco, donde se dibujan las instalaciones antes de picar, donde se eligen las ventanas y la cocina con calma y por escrito. Cada semana que se dedica ahí ahorra dinero en obra. Cada semana que se recorta, lo cuesta.

Por eso el proceso previo pide paciencia. Paciencia para dejar trabajar al arquitecto, para revisar una propuesta y pedir otra, para no firmar hasta que el proyecto esté completo. El que quiere empezar a picar la semana que viene va a tener una reforma más cara y peor, y da igual quién se la haga.

Lo digo claro porque define con quién trabajo bien: con quien entiende que una casa que va a durar treinta años merece unos meses de proyecto. El que necesita empezar la obra cuanto antes no es mi cliente, y es mejor que lo sepamos los dos ahora.

Cómo se lee un presupuesto de reforma integral

Vuelvo a los dos presupuestos de 300.000 € en una página. Un presupuesto serio tiene, como mínimo:

• Proyecto completo: arquitectura, estructura si la hay, instalaciones, memoria de calidades.
• Licencia: tramitación y tasas municipales, que aquí no son pequeñas.
• Obra por capítulos, uno a uno: demoliciones, estructura, albañilería, cada instalación, aislamiento, ventanas, carpintería interior, revestimientos, cocina, baños, pintura, exteriores.
• Dirección de obra: quién va a estar en la obra y cada cuánto. Si no lo pone, pregúntalo.
• Plazo y forma de pago ligada a hitos de obra, no a fechas.

Si te llega una hoja con cuatro líneas y un total, ya sabes lo que es. Ya sabes cómo termina.

Y la licencia, que en esta zona es un tema

En Tresarcos certificamos el proyecto con un organismo de control independiente y eso permite empezar la obra al presentar la solicitud de licencia, sin esperar los ocho o doce meses que puede tardar el ayuntamiento. No es un atajo: es un procedimiento previsto por la normativa que pocos usan. En una reforma, esos meses son la diferencia entre entrar en casa este verano o el siguiente.

(Esto vale para reforma integral. En obra nueva el procedimiento es otro y la espera existe.)

Preguntas que me hacen siempre

¿Cuánto cuesta reformar una casa de 150 m²?

Entre 300.000 y 375.000 € con proyecto, tramitación de licencia y obra, en una vivienda sin problemas estructurales graves y con calidades buenas. Aparte van tasas y fianzas municipales, estudios previos (geotécnico, catas) si hay ampliación, seguros e inspecciones. Cualquiera de los capítulos de arriba puede subirlo.

¿Cuánto cuesta una reforma integral por metro cuadrado?

En la Marina Alta, 2.000–2.500 €/m² con proyecto, tramitación y obra. Tasas, fianzas, estudios previos y seguros van aparte. Por debajo de esa cifra falta algo, y lo que falta aparece luego.

¿Cuánto tarda la obra?

La obra, entre seis y diez meses según tamaño y alcance. Antes hay unos meses de proyecto que no conviene acortar: ahí es donde se ahorra el dinero. Lo que sí evitamos es la espera de la licencia.

Quiero empezar cuanto antes. ¿Podéis?

Sin proyecto y sin haber solicitado la licencia, no. Si lo que buscas es comenzar la obra la semana que viene, no somos tu estudio. Si buscas que la obra salga bien y con el precio que se firmó, el tiempo de proyecto es la mejor inversión de toda la reforma.

Vivo fuera de España. ¿Cómo sigo la obra?

Como el 90 % de mis clientes: fotos semanales, videollamada cuando hay que decidir algo, y una sola persona de contacto en tu idioma. Estoy en la obra prácticamente a diario, así que las decisiones no esperan a tu próxima visita.

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